丁某某与左某某、王某某、陈某某、王仁某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖南省攸县人民法院

民 事 判 决 书

（2014）攸法民一初字第2063号

原告丁某某，男，1970年1月6日出生，汉族，湖南省攸县人，农民。

委托代理人王文伟，湖南人信律师事务所律师。代理权限：一般代理。

被告左某某，男，1964年1月20日出生，汉族，湖南省攸县人，农民。

委托代理人周冬林，湖南华安律师事务所律师。代理权限：一般代理。

被告王某某，男，1951年1月22日出生，汉族，湖南省攸县人，农民。

被告陈某某，女，1954年10月8日出生，汉族，湖南省攸县人，农民。

被告王仁某，女，1974年7月19日出生，汉族，湖南省攸县人，农民。

被告王某某、陈某某、王仁某共同委托代理人易文成，湖南人信律师事务所律师。代理权限：特别授权。

原告丁某某与被告左某某、王某某、陈某某、王仁某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月13日立案受理后，依法组成由审判员周南兰担任审判长、代理审判员康莎和人民陪审员熊佰如参加的合议庭，于2014年12月29日、2015年4月30日两次公开开庭进行了审理。原告丁某某及委托代理人王文伟，被告左某某及其委托代理人周冬林，被告陈某某、王仁某及其委托代理人易文成两次开庭均到庭参加诉讼，被告王某某到庭参加了第一次诉讼。本案现已审理终结。

原告丁某某诉称：1995年原告丁某某与被告王仁某共同购买了位于攸县城关镇湘东大市场的一栋一空三层房屋，并于当年10月取得该房屋的所有权证，房屋所有权人为王仁某，共有权人为丁某某。房屋购买后一直由被告王仁某父母王某某、陈某某进行管理并对外出租。1999年前后原告与被告王仁某处于分居状态，感情近乎破裂，后于2001年离婚。离婚时，因共有房产拟赠予两人婚生女儿，故遗漏了共有房产的处理。1999年5月7日，被告王某某、陈某某背着原告将上述房产擅自以被告王仁某的名义以124800元的价格卖给被告左某某，并将房屋产权证交给了左某某。被告左某某自1999年起将房屋对外出租至今。2014年10月，被告左某某到攸县房产管理局办理过户手续时，因需要原告办理签字手续，才通知了原告，原告此时才得知上述共有房产出售给了他人。经与被告方协商未果后，原告诉至法院请求判令确认四被告于1999年5月7日签订的购房协议无效，并由被告左某某返还本案所涉房屋及土地的权利凭证。

原告丁某某为支持其主张，向本院提供了以下证据：

1、购房协议1份，拟证明被告王某某、陈某某、王仁某背着原告将原告与被告王仁某共有的房屋出卖给被告左某某的事实；

2、本案所涉房屋产权情况及房屋登记簿1份，拟证明本案所涉房屋为原告与被告王仁某所有，发证时间为1995年10月30日，房屋权证号码为0771，共有权证号码为0771—1，无抵押情况；房产局拒绝为被告左某某办理过户手续，本案所涉房屋仍在原告与被告王仁某名下的事实；

3、房产证复印件1份，拟证明被告王某某、陈某某、王仁某已将本案所涉房屋的产权凭证交付给被告左某某的事实；

4、调查笔录1份，拟证明本案所涉房屋交付给被告左某某后，一直由左某某对外出租、年租金一万多元不等的事实；

5、左某某出具的租金收条1份，拟证明2014年10月21日被告左某某收取李国林一年的租金19800元，并且租金三年不变的事实；

6、民事调解书1份，拟证明原告与被告王仁某调解离婚时遗漏了共有房产的处理，且未明确婚生女儿抚养费由谁负担的事实。

被告左某某辩称：被告王某某、陈某某、王仁某出卖房屋给被告左某某时并未瞒着原告，该决定是原告与被告王某某、陈某某、王仁某全家商量的结果，后由原告与被告王仁某委托被告王某某、陈某某将房屋卖给被告左某某的，该委托行为不是民法通则和合同法规定的无效情形；2、即便原告在1999年卖房时不知情，被告王某某、陈某某的行为也构成表见代理，况且原告最迟也应在2001年与被告王仁某离婚时对房屋被卖之事明知，原告未提出异议，应认定其对此知情并同意；3、被告左某某在购房时支付了合理的对价，且在购买该房屋后一直对外出租，原告对此应知情，但其从未提出异议；4、即便原告一直不知情，其在房屋已卖十几年后提起诉讼，也早已超过了诉讼时效。综上，该购房协议是合法有效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告左某某为支持其主张，向本院提供了如下证据：

1、购房协议1份，拟证明被告王某某、陈某某受原告与被告王仁某的委托与被告左某某签订购房协议，将房屋出卖给被告左某某的事实；

2、房屋出租合同书1份，拟证明涉案房屋出卖前是以王某某的名义出租，并不是以原告或王仁某名义出租的事实；

3、房屋出租合同书2份，拟证明被告左某某购买涉案房屋后一直对外出租并收取租金的事实；

4、证明1份，拟证明被告王某某、陈某某受原告及王仁某的委托，并经李万位介绍，将涉案房屋出卖给被告左某某，左某某买受后一直出租给李万位直至2014年6月，期间该房屋一直由左某某进行维修的事实；

5、起诉状、调解笔录及调解书复印件各1份，拟证明原告与王仁某在2001年8月21日前就明知房屋已经出卖的事实；

6、代建合同1份和收据4份，拟证明本案所涉房屋是被告王仁某于1994年以个人的名义购买的事实；

7、证人李新建、胡运德的证言，拟证明当时签订购房协议的情况。

被告王某某、陈某某、王仁某辩称：1、被告王某某、陈某某、王仁某出卖房屋时征得了原告的同意。被告王某某、陈某某育有三个女儿，王仁某是长女。1994年5月，原告与王仁某登记结婚，成为女方上门女婿。1995年，王某某、陈某某出资购买了位于湘东大市场的房屋（涉案房屋）一套，为防止子女日后产生纠纷，就将该房屋登记在原告和王仁某名下。在原告和王仁某共同生活期间，王某某、陈某某资助原告在深圳、广州等地从事出租车营运，但原告好赌成性，欠下不少外债，故原告、王仁某与王某某、陈某某共同商量将涉案房屋出卖，并由王某某、陈某某出面办理具体事宜；2、2001年8月21日原告与王仁某协商离婚时涉案房屋已经处置，故不存在原告所说遗漏共有房产的处理，且法院在审理该案询问原告时，原告明确表示双方没有添置共同财产，由此可推断原告知道房屋已出卖的事实；3、即便1999年5月7日所签购房协议主体确有瑕疵，但至今已有15年之久，现原告主张购房协议无效，已超过诉讼时效。

被告王某某、陈某某、王仁某为支持其主张，向本院提供了如下证据：

1、调解书1份，拟证明原告与王仁某分居时间为2001年农历3月，并不是原告诉称的1999年的事实；

2、调解笔录1份，拟证明2001年8月21日原告已经知道本案所涉房屋已经出卖的事实。

本院组织原、被告对各方当事人提供的证据进行庭审质证，各方的质证意见如下：

被告左某某的质证意见为：对原告丁某某提供的证据1的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，认为被告王某某、陈某某不是背着原告将原告与被告王仁某共有的房屋出卖给被告左某某，而是受原告和王仁某的委托将房屋出卖给左某某；对原告丁某某提供的证据2的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，认为只能证明本案所涉房屋的原产权人系原告和王仁某，现在该房屋的产权应属于左某某；因为原告一直不配合过户，所以该房屋现在一直未过户到左某某名下；对原告丁某某提供的证据3、4、5无异议；对原告丁某某提供的证据6的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，认为原告与王仁某离婚时并没有共同财产，本案原告最迟是2001年8月21日知道房屋出卖了。原、被告离婚时明确婚生女孩由王仁某抚养，当时原告没有抚养能力，王仁某还补偿了原告生活帮助费3400元。对被告王某某、陈某某、王仁某提供的证据1、2均无异议。

被告王某某、陈某某、王仁某的质证意见一致为：对原告丁某某提供的证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为当时原告在外开出租车期间打牌欠了债，原告与其妻子王仁某商量要被告王某某、陈某某找人将房屋出卖；对原告丁某某提供的证据2、3的真实性无异议，但对其证明目的有异议；对原告丁某某提供的证据4、5无异议；对原告丁某某提供的证据6的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为在原告与王仁某的离婚案件的处理过程中，房屋已经不存在了，而且在调解笔录中已经明确了小孩的抚养费。证据6正好证明了原告与王仁某是从2001年农历3月起开始分居生活，并非原告诉称的1999年原告与王仁某开始分居生活了。对被告左某某提供的证据1、2、3、4、5、6、7均无异议。

原告丁某某的质证意见为：对被告左某某提供的证据1的真实性均有异议；但该购房协议只能证明左某某购买的只是王仁某的部分，不涉及到原告的部分，如果是表见代理，也只能代表王仁某，并不能代表原告。购房时，原告及王仁某并不在家，表见代理的依据不足；对被告左某某提供的证据2合同不知情，认为不能凭房屋出租合同推断出房屋所有人。对被告左某某提供的证据3有异议，该两份合同是无效的，因为房屋所有权人仍为原告及王仁某。左某某在未合法取得所有权时收取租金，我方将会另案处理要求返还；对被告左某某提供的证据4，认为证人应当出庭作证，且李万位与左某某有利害关系，是左某某的承租人，其证言应不予采信。对被告左某某提供的证据5中的起诉状及调解书的真实性无异议，但认为当时原告与王仁某口头协商将房屋赠与给婚生女孩，所以双方在调解笔录中未提及本案所涉的房屋。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第67条的规定，在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得作为其后的诉讼中作为对其不利的证据。所以调解笔录不能作为本案定案的依据；对被告左某某提供的证据6中代建合同的真实性无异议，但本案所涉房屋属于原告与王仁某共有；对收据不予质证，已过举证期限。对被告左某某提供的证据7有异议，该证据只能证明确实将本案所涉房屋出卖，并不能证明房屋交易的合法性。对被告王某某、陈某某、王仁某提供的证据1的真实性无异议，但对其证据目的有异议，原告与王仁某在1999年前后是间断性的分居，在2001年是正式分居；对被告王某某、陈某某、王仁某提供的证据2有异议，认为不能证明原告知情本案所涉房屋已经出卖的事实。

本院结合各方当事人的质证意见及庭审调查情况，对原、被告的证据作如下分析和认定：

原告丁某某提供的证据1，符合证据的有效要件，且能证明部分案件事实，本院予以采用；对原告丁某某主张的证明目的，本院结合本案的其他事实作综合认定；原告丁某某提供的证据2、3，符合证据的有效要件，且能证明涉案房屋目前的登记状况，本院予以采用；原告丁某某提供的证据4、5，符合证据的有效要件，且四被告均无异议，本院予以采信；原告丁某某提供的证据6，符合证据的有效要件，且能证明部分案件事实，本院予以采用；对原告丁某某主张的证明目的，与本院查明的事实不符，本院不予采信。被告左某某提供的证据1、2、3、5、6符合证据的有效要件，且能证明案件事实，本院予以采信；被告左某某提供的证据4、7、本院结合本案的其他事实作综合认证。被告王某某、陈某某、王仁某提供的证据1、2符合证据的有效要件，且能证明部分案件事实，本院予以采信。

经审理查明：原告丁某某系被告王仁某前夫，被告王某某、陈某某系原告丁某某前岳父母。1994年5月，原告丁某某与被告王仁某登记结婚，并按照当地习俗原告丁某某到被告王仁某家做上门女婿。婚后，被告王仁某跟随原告丁某某外出务工。同年，被告陈某某、王某某获知攸县湘东大市场出售商住楼的信息后便告知原告丁某某和被告王仁某，经原告丁某某和被告王仁某商量，二人便委托被告陈某某、王某某以被告王仁某的名义于1994年9月28日与原攸县湘东大市场建设指挥部签订商住楼购地代建合同，购买了攸县城关镇湘东大市场第27栋中的第四号一空一单元式三层商住楼。同年10月，该商住楼登记所有权人为被告王仁某，共有权人为原告丁某某。房屋交付后，因原告丁某某和被告王仁某仍在外务工，二人便委托被告王某某、陈某某对该商住楼进行管理、维护、对外出租及收取租金。1999年5月7日，被告王某某、陈某某受被告王仁某之托，以被告王仁某的名义与被告左某某签订购房协议一份，将上述房屋以124800元的价格出售给被告左某某，并将该房的房产证交给被告左某某，同时将房屋交付给被告左某某使用，但未及时办理过户手续。卖房款被被告王仁某用于偿还其与原告丁某某在婚姻存续期间所欠的夫妻共同债务。

同时，原告丁某某与被告王仁某在婚姻后期，因原告丁某某经常赌博，双方发生家庭纠纷。2001年农历3月起，双方开始分居生活。2001年8月21日，被告王仁某诉至法院，请求解除其与原告丁某某之间的婚姻关系。本院依法对该案进行了调解，经双方协商原告丁某某自愿与被告王仁某离婚，两人对共同存款、共同债务进行了分割，并就小孩的抚养问题双方进行了约定。在本院所制作的调解笔录中，原告丁某某和被告王仁某均明确表示未添置共同财产，且在小孩的抚养费的问题上，原告丁某某表示小孩的抚养费只能待其有能力再支付。原告丁某某与被告王仁某离婚后，双双离开攸县生活。被告左某某也无法联系到原告丁某某和被告王仁某办理过户手续。近年经多方寻找，被告左某某联系到了原告丁某某，就办理过户手续事宜双方协商未果，从而酿成纠纷，故原告诉至法院。

本院认为，本案系确认合同无效纠纷。本案的争议焦点为：被告王某某、陈某某受被告王仁某之托代其与被告左某某签订的房屋买卖协议是否有效。经查，原告丁某某与被告王仁某原系夫妻关系。在婚姻存续期间，原告丁某某和被告王仁某委托其父母即被告王某某、陈某某对本案的涉案房屋进行买卖、出租、管理。虽然被告王某某、陈某某在与被告左某某签订购房协议时未取得原告丁某某的书面授权，效力上存在一定瑕疵，但被告王某某、陈某某有理由相信出售房屋的意愿系原告丁某某和被告王仁某夫妻共同的意思表示。现原告丁某某称在1999年对涉案房屋的出售情况不知情，那么只能认定被告王仁某处置房屋的行为属于无权处分行为，而被告左某某按约定支付了房款，在原告丁某某不能举证证明该房屋的出售价格明显低于市场价格的情况下，应认定被告左某某属善意取得。2001年，原告丁某某与被告王仁某在法院进行离婚诉讼，在本院进行调解时原告丁某某明确表示双方未添置共同财产，小孩的抚养费待其有能力再支付，而原告丁某某诉称在长达十几年的时间内不知涉案房屋已出售给被告左某某，且其已与被告王仁某协商将该房产赠与女儿，在法院离婚时遗漏了对该房产的处理的说法，与事实不符。可见，原告在离婚时对被告王仁某出卖涉案房屋知情，并已以默示的方式追认了被告王仁某的处置行为。因此，被告王某某、陈某某受被告王仁某之托代其与被告左某某签订的房屋买卖协议，已经原告丁某某追认，该合同有效。故原告丁某某主张1999年5月7日被告王某某、陈某某代被告王仁某与被告左某某签订的购房协议无效，并判令被告左某某返还该房屋的相关证件的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告丁某某的诉讼请求。

本案案件受理费2796元，由原告丁某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。

提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向中国农业银行株洲市荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

审　判　长　　周南兰

代理审判员　　康　莎

人民陪审员　　熊佰如

二〇一五年四月三十日

书　记　员　　谢林虹

附法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。